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本報(bào)記者 李貝貝 上海報(bào)道

盡管房地產(chǎn)市場正處于逐漸復(fù)蘇的階段，但目前風(fēng)險(xiǎn)還未完全出清，房企的債務(wù)問題還在持續(xù)發(fā)酵，市場正處于破局與重構(gòu)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)上。

(相關(guān)資料圖)

面對(duì)逐漸走出低迷的市場，在4月18日舉行的觀點(diǎn)資本論壇上，業(yè)內(nèi)人士公認(rèn)，隨著行業(yè)的巨變，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了新的投資格局，一批批Pre-REITs基金和公募REITs紛紛成立，不動(dòng)產(chǎn)基金也面臨著更多的投資機(jī)會(huì)。

不良資產(chǎn)處置新途

過去3年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行周期，也對(duì)房企產(chǎn)生了深刻的影響。時(shí)至今日，風(fēng)險(xiǎn)仍未完全出清。4月18日，在觀點(diǎn)資本論壇上，中城投資助理總裁馮雄杰表示，當(dāng)前從政府的角度來看保交樓還是重中之重，所以無論從中央到地方、從AMC到地方的融資平臺(tái)，房地產(chǎn)紓困政策依然任重道遠(yuǎn)。

馮雄杰建議，在當(dāng)前的形勢下，可以通過債務(wù)重組，資產(chǎn)抵債等一系列的手段，來解決項(xiàng)目的歷史問題。通過重整程序的法定性，統(tǒng)一暴露項(xiàng)目的所有債務(wù)。同時(shí)，鎖定項(xiàng)目的資產(chǎn)，解決項(xiàng)目的所有債務(wù)；最后對(duì)不良資產(chǎn)的資金、資產(chǎn)等生產(chǎn)要素重新構(gòu)建，“要做好各方利益的協(xié)調(diào)，只有各方的利益形成合力，才能夠把不良資產(chǎn)盤活來提升價(jià)值”。

圍繞住宅房地產(chǎn)新格局、風(fēng)險(xiǎn)化解范式和AMC與房企合作新機(jī)遇等問題，以及在不良資產(chǎn)處置實(shí)操層的做法等，一些業(yè)內(nèi)人士提出了自己的見解。

瑞威資管副總裁、特殊資產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理趙永華認(rèn)為，房企要轉(zhuǎn)變觀念。在保交樓、保民生大環(huán)境下，AMC需要調(diào)整戰(zhàn)略方向。未來房企的投資的重點(diǎn)之一是保障性住房以及長租公寓。同時(shí)，房企競爭的賽道是高端的房地產(chǎn)，主要就是綠色低碳、環(huán)保、智能環(huán)境好的住宅，而未來那些產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的都市圈中心城市、以及特大城市則是競爭重點(diǎn)。

潤建咨詢總經(jīng)理胡茂生表示，不良資產(chǎn)處置需要各方進(jìn)行充分溝通，達(dá)到利益一致，以求共識(shí)，同時(shí)要注重合規(guī)性上的各種問題。比如，有些項(xiàng)目看起來不錯(cuò)，但要考慮風(fēng)險(xiǎn)隔離，“主要是在股權(quán)上要跟原先的爆雷房企隔開”。

金地集團(tuán)開發(fā)管理公司業(yè)務(wù)發(fā)展部總經(jīng)理張鋒坦言，今年以來，住宅市場有一定復(fù)蘇，但三四線城市的市場可能還沒有完全恢復(fù)。目前，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式或者說是業(yè)務(wù)組合都已經(jīng)發(fā)生了比較大的變化，尤其是在代建方面。通過代建模式解決困境資產(chǎn)，可以把市場停滯的存量項(xiàng)目變現(xiàn)并推向市場。

北京金誠同達(dá)（上海）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人賀國良強(qiáng)調(diào)，未來將是“重的越重、輕的越輕”，風(fēng)險(xiǎn)管控極為重要。不良資產(chǎn)處置是從快到慢、從破到立，要求強(qiáng)大的專業(yè)服務(wù)能力。

上海市國際股權(quán)投資基金協(xié)會(huì)副秘書長兼不動(dòng)產(chǎn)分會(huì)秘書長鳳曉龍總結(jié)說，由于不良資產(chǎn)處置具有逆周期、非標(biāo)、高折價(jià)、長周期、多類型資產(chǎn)等特征，在新一輪困境資產(chǎn)處置浪潮下，如何將困境資產(chǎn)盤活成具有高價(jià)值的資產(chǎn)，不但需要有非常強(qiáng)的資產(chǎn)識(shí)別能力和處置能力，還需要多方博弈、合作。

REITs擴(kuò)募與Pre-REITs

目前，大量的相關(guān)資產(chǎn)被積極推動(dòng)進(jìn)行REITs上市，以獲取增量資金。這也導(dǎo)致上市的資產(chǎn)獲得了較高的溢價(jià)，刺激了大量資金設(shè)立Pre-REITs基金。2023年，REITs這片藍(lán)海的走向備受關(guān)注。

國泰君安投行結(jié)構(gòu)金融部執(zhí)行董事趙陽指出，估值問題是REITs的最本質(zhì)問題。趙陽總結(jié)了REITs估值低于預(yù)期的幾種情況，主要是資產(chǎn)出售的數(shù)量差異，是單個(gè)資產(chǎn)還是資產(chǎn)包；或是買方購買資產(chǎn)的用意不同等等。可能大部分的產(chǎn)業(yè)方或者說業(yè)主方，尤其是國有企業(yè)還是用常規(guī)的比較法和成本法，而REITs現(xiàn)在明確的是只能用DCF法。

圍繞Pre-REITs基金投資策略、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs和REITs擴(kuò)募下的機(jī)遇等問題，美國富尚資產(chǎn)集團(tuán)董事長陳曉歐表示，REITs不單是實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的退出功能，從Pre-REITs到REITs再到擴(kuò)募，其不斷地進(jìn)行投入產(chǎn)出，不斷地進(jìn)行并購、重組，是“有進(jìn)有出”的一個(gè)金融市場，而更成熟的REITs市場將對(duì)參與者有著更深度的資產(chǎn)管理要求，包含資產(chǎn)管理生命周期、資產(chǎn)連續(xù)性的管理以及資本改造支出等。

在信保基金上海公司負(fù)責(zé)人周婧看來，Pre-REITs的孵化需要一定的建設(shè)周期和培育周期，這一過程可能需要3—5年，所以Pre-REITs項(xiàng)目是需要“長錢”的，需要權(quán)益資金。不過目前“長錢”的內(nèi)容結(jié)構(gòu)比較單一，主要是保險(xiǎn)資金。

申萬宏源證券固定收益融資總部公募REITs業(yè)務(wù)董事孫林分析稱，從資金募集方式上來看，擴(kuò)募是未來市場的主流；從資產(chǎn)的類型上來看，商業(yè)類不動(dòng)產(chǎn)是未來市場主流；從投資者的角度來說，REITs市場需要長期性的投資者進(jìn)入，希望社?；?、養(yǎng)老基金能夠助力REITs二級(jí)市場的發(fā)展。

3月24日，國家發(fā)展改革委、證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目申報(bào)推薦工作的通知》，二者在拓寬試點(diǎn)項(xiàng)目類型、調(diào)整項(xiàng)目要求方面保持一致。在拓寬試點(diǎn)項(xiàng)目方面，公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目范圍進(jìn)一步拓展至至消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的首次公募REITs試水。

對(duì)此，海富通基金REITs業(yè)務(wù)部基金經(jīng)理劉欣表示，對(duì)消費(fèi)性基礎(chǔ)設(shè)施REITs非?？春谩Ｆ溥M(jìn)一步分析稱，商業(yè)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs合規(guī)性比較好，發(fā)行上的主要問題還是卡在資產(chǎn)的可轉(zhuǎn)讓性，比如商場多與辦公樓、酒店等業(yè)態(tài)綁定在一起，不做產(chǎn)權(quán)分割的話難以做REITs。

不動(dòng)產(chǎn)基金的投資機(jī)會(huì)

與REITs一樣，隨著經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，目前不動(dòng)產(chǎn)基金也迎來了更多的投資機(jī)會(huì)。

復(fù)星商業(yè)流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)總裁助理、星唯基金總經(jīng)理吳丹指出，盡管我國現(xiàn)代物流倉儲(chǔ)設(shè)施的庫存占比不到7%，明顯低于發(fā)達(dá)國家，但得益于新型城鎮(zhèn)化、消費(fèi)升級(jí)、先進(jìn)制造業(yè)的發(fā)展，國內(nèi)物流倉儲(chǔ)需求快速增長等優(yōu)勢，旺盛的需求對(duì)高標(biāo)物流倉儲(chǔ)行業(yè)的發(fā)展是一針強(qiáng)心劑。同時(shí)，物流資產(chǎn)和寫字樓資產(chǎn)的資本化率在國內(nèi)處于倒掛的狀態(tài)，所以物流倉儲(chǔ)未來也會(huì)有一定的增值空間。

朗詩青杉資本常務(wù)副總經(jīng)理方旭東謹(jǐn)慎指出，不良資產(chǎn)真正能夠做成的案例不多?！百Y金對(duì)投資的要求，決定了我們能夠做什么樣的項(xiàng)目?！狈叫駯|解釋說：“不管是自有資金還是LP的資金，至少對(duì)于優(yōu)先級(jí)的資金來說，要能給到超過10%或者12%的回報(bào)，給予墊后的資金至少是20%和30%的回報(bào)?！逼涮寡裕@樣的投資要求決定了不良資產(chǎn)能夠選擇的賽道不多。

在大成律師事務(wù)所合伙人劉唯翔的主持下，嘉賓們以“融投管退范式”為主題，圍繞LP抉擇、投管策略和退出通道等三個(gè)分議題展開了專業(yè)的討論。

上海建工基金首席投資官汪海平表示，2023年最重要的投資方向就是保租房和長租公寓，另一個(gè)方向是可以改造的存量物業(yè)；深創(chuàng)投不動(dòng)產(chǎn)基金投資部執(zhí)行董事江南非常看好中國長期的經(jīng)濟(jì)增長。其指出，在整個(gè)降息周期中，各個(gè)行業(yè)的資本化率都是下降的。公司一直將REITs作為很重要的退出的渠道，事實(shí)上，絕大部分的REITs估值比大宗交易要高，“我們覺得REITs估值還有進(jìn)一步提升的空間”。

此外，高和資本投資管理部執(zhí)行董事張尉直言，短期來看，土地增值稅是REITs一個(gè)比較大的痛點(diǎn)，涉及房地產(chǎn)開發(fā)也不能做REITs發(fā)行。不過，“從長遠(yuǎn)來看，REITs的發(fā)行和拉動(dòng)以及未來擴(kuò)募也好，或者是在擴(kuò)大不同類型的物業(yè)再放到公募REITs也好，我相信會(huì)給整個(gè)市場帶來新的獲利”。

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>

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